Costa del Sol - Ingatlan bérbeadás 2025-ben

A Costa del Sol napfényes tengerpartjain nem csak a nyaralók, hanem a befektetők is otthon érzik magukat. Az ingatlanpiac a 2025-ös törvényi változásokkal új korszakba lépett, és a rövid és hosszú távú bérbeadás szabályai is alaposan megváltoztak. Lássuk, mit érdemes tudni, mielőtt belevágna!

Háttér, miért vannak az új szabályozások?

Spanyolország bérleti piaca egyre nagyobb nyomás alá került a rövid távú bérletek rohamos növekedése miatt, különösen az Airbnb és a Booking.com platformok révén. A turisták által bérelt lakások száma például Madridban 23%-kal nőtt, ami csökkentette a hosszú távú lakhatás elérhetőségét, felhajtotta a bérleti díjakat, és tovább súlyosbította a megfizethetőségi problémákat. Ráadásul sok turistáknak kiadott lakás engedély nélkül, illegálisan működik, ami szintén intézkedéseket sürgetett a kormány részéről. Az új törvények célja:

• A rövid távú bérleti piac átláthatóságának növelése.
• A helyiek hosszú távú lakhatási lehetőségeinek védelme.
• A helyi közösségek felhatalmazása a bérleti tevékenységek szabályozására.
• Az illegális bérbeadások elleni határozottabb fellépés.

1. Rövid és hosszú távú bérbeadás – Hol a határ?

A Costa del Solon (Andalúzia) a rövid és hosszú távú bérbeadás megkülönböztetése nem pusztán napok száma szerint történik! Bár a "60 nap" sokszor előkerül, a helyes meghatározás jogi és gyakorlati szempontok összességéből áll.

Rövid táv:

Andalúziában a "turisztikai bérbeadás" az a konstrukció, amikor ugyanazon bérlőnek kevesebb, mint 60 napra, rendszeresen, foglaltság függvényében azonnali rendelkezésre állással kínálják az ingatlant, és azt turisztikai portálokon (Booking, Airbnb) hirdetik. Viszont:
Ha egy bérlő 60 napnál hosszabb időtartamra veszi ki a lakást, de a célja turizmus (pl. nyaralás) és turisztikai portálon is hirdették, akkor is turisztikai bérbeadásnak minősítheti a hatóság. Ezért önmagában az időtartam nem döntő tényező.

Közép és hosszú táv:

LAU 2. cikk ("lakhatási célú bérlet"): ha a bérlő állandó lakhatás céljából veszi ki az ingatlant—általában több hónapnál vagy évnél hosszabb időre. Ebben az esetben a LAU szabályai vonatkoznak rá, védelem alatt áll a bérlő, és nincs szükség turisztikai regisztrációra.

LAU 3. cikk ("nem lakhatási célú"): ideiglenes tartózkodás, de nem feltétlenül turisztikai; ha munkavégzés vagy tanulmány a cél, és nincs Airbnb-hirdetés, akkor sem turisztikai.

A közép távú bérletnél (általában 1-12 hónap) nincs szükség közösségi jóváhagyásra és regisztrációra. Itt LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) szerint bérbeadhat, jóval kevesebb adminisztrációval.

Mi a döntő tényező?

A bérlet célja és a tényleges használat a kulcs:
Ha a bérlő lakhatási céllal költözik be (például hosszabb távú munkavégzés, tanulmányok, állandó tartózkodás), akkor a bérbeadás a LAU hatálya alá tartozik, akkor is, ha csak 3 hónapra szól a szerződés.
Ha a bérlő ideiglenes vagy turisztikai céllal érkezik (például nyaralás, pár hét), akkor a bérbeadás turisztikai bérletnek minősül, akkor is, ha 45 vagy akár 90 napig tart a bérleti időszak.

A 2025. április 3-án hatályba lépett törvényi változások jelentős hatással vannak a rövid távú bérbeadásra:

• Közösségi jóváhagyás szükséges az új engedélyekhez: A társasházakban a tulajdonosok 3/5-ös többségének jóváhagyása szükséges a turisztikai bérbeadáshoz. A közösség jogosult korlátozni vagy megtiltani az ilyen típusú bérbeadást.
• Közös költségek emelése: A törvény szerint a közösségek akár 20%-kal magasabb közös költséget is kiszabhatnak a turisztikai célra használt ingatlanokra.
• Kötelező regisztráció: 2025. július 1-től minden turisztikai bérbeadásra használt ingatlant regisztrálni kell a Nemzeti Turisztikai Ingatlan-nyilvántartásban, és a regisztrációs számot fel kell tüntetni minden hirdetésben. (Ventanilla única digital de arrendamiento – VUDA)
• Műszaki és biztonsági követelmények: Az ingatlanoknak meg kell felelniük bizonyos minimális méret- és felszereltségi követelményeknek, például legalább 14 m²/fő alapterület, megfelelő fürdőszobaszám, légkondicionálás, fűtés, füstérzékelők és tűzoltó készülékek megléte.
  Helyi önkormányzattól függően előírhatnak egyedi feltételeket, pl Fuengirolában külön bejárat az utcáról lakásonként.
• Megmaradt a Turist License (RTA Registro de Turismo de Andalucía, vagy mostanában VUT Viviendas de Uso Turístico) a turisztikai célú bérbeadáshoz kötött nyilvántartási szám szükségessége.

Közép és hosszú távú bérbeadás

A közép és hosszú távú bérbeadásra a fenti korlátozások nem vonatkoznak:

• Nincs közösségi jóváhagyás szükségessége: A közép és hosszú távú bérbeadáshoz nem szükséges a társasházi közösség jóváhagyása.
• Nincs kötelező regisztráció: Nem szükséges regisztrálni az ingatlant a turisztikai nyilvántartásban.
• Kevesebb műszaki követelmény: Az ingatlanokra nem vonatkoznak a szigorú turisztikai bérbeadási követelmények.
• Nem szükséges Turist License

2. Adózás, kötelezettségek – Mit kell tudni?

Rövid távú bérbeadásnál:

• ÁFA (IVA): 21% - jelentős költségnövekedés a korábbi szálláshelyekre/szállodákra vonatkozó 10% helyett. Ez drágítja a bérleti díj struktúráját.
• IRPF: A bevételt személyi jövedelemadóként kell bevallani. A nem EU-s állampolgárok kevesebb költséget írhatnak le.
• Bejelentés: Minden vendégadatot rögzíteni kell a rendőrségnél.

Hosszú és közép távú bérbeadásnál:
IRPF: A bérbeadásból származó jövedelmet szintén be kell jelenteni, és az IRPF szerint adózni kell, de akár 50-90%-os adókedvezmények is elérhetők, például:

• 50% kedvezmény a jövedelemre
• 60% felújítás után
• 70% fiatal vagy szociális bérlő esetén
• 90% ha legalább 5%-kal csökkented a bérleti díjat a korábbihoz képest.

3. Lehet még új engedélyeket szerezni?

Ez városonként változó. Néhány városban egyre nehezebb új turisztikai engedélyt kapni, mivel több önkormányzat "telített övezetté" nyilvánította a kerületeket.
Tanács: Mielőtt beruház, nézze meg az adott város aktuális szabályozását!

4. Hogyan változott a ROI? A megtérülési történet, amit minden befektető hallani akar (a számítások a szabályok betartását feltételezik)

A 2025-ös új szabályozás miatt a rövid távú bérlet jövedelmezősége csökkent:

• Régen: évi ~6,6-8,1% ROI
• Most: ~5,5-7,6% ROI (több adminisztráció, magasabb költségek, engedélyek, esetleges extra közös költségek).

A hosszú távú bérlet viszont stabilabb lett:

• Régen: ~5,1-5,5%
• Most: ~5,2-5,7% (nőtt a kereslet a rövid táv szigorítása miatt).

Trend:

• A kevesebb kockázat és kisebb változó költség miatt (mivel kevesebb vendég van havonta) a közép és hosszú távú kiadás egyre inkább előtérbe kerül.
• Több befektető fordult erre az opcióra a rövid táv korlátai miatt, emiatt enyhe bérleti díjemelkedés (~+2%) a hosszú távú bérletek esetében.

5. Összegzés és következtetések

Egyértelmű, hogy a Costa del Sol ingatlanpiaca bérbeadás szempontjából is átalakulóban van.

A rövid távú turisztikai bérbeadás már nem az a megfoghatatlan és hatóságok által követhetetlen "aranytojást tojó tyúk", mint pár éve – viszont még mindig van benne lehetőség, ha valaki profi módon csinálja és alaposan ismeri a szabályozásokat.

A hosszú távú bérbeadás attraktív alternatíva: adókedvezmények, kevesebb működési kockázat, stabil jövedelem. Ha valaki nem akar napi szintű üzemeltetéssel bajlódni, ez lehet a biztonságos út.

Következtetés: Aki most szeretne beszállni, annak érdemes megfontolni a hosszú távú bérbeadást, hiszen stabilabb és adókedvezmények is járnak vele. Aki viszont ragaszkodik a még mindig magasabb hozamot nyújtó rövid távhoz, annak számolnia kell a több adminisztrációval, napi szintű aktív tevékenységgel és az új engedélyek nehezebb beszerzésével.